别等了，有些楼盘，年底真的不会降价
大多数时候，机会都不是等出来的。
2021年只剩最后一个月，楼市将迎来这一轮调整最值得关注的时间点。
|已获视觉中国授权
市场底会如约而至吗？
从行业的惯例看，年终是一年冲刺的最高潮，对买家而言，即便是牛市，也有捡漏的机会，至于熊市，阶段性市场底也是可期的。
比如2008年，全年最低价就出现在12月。
但是，这样的“抄底”逻辑未必适用于全部楼盘。
什么样的楼盘不会降价？
降价，虽然具备传导性，但是不同楼盘，在不同阶段存在差异。
接下来，什么样的楼盘可能不降价？
从集团层面看，比如央企、国企，资金链更稳妥；或者没有财报公开压力的非上市公司以及不追求快周转的企业。从项目看，则是已经提前完成年度任务，又或者体量不大，有充分竞争力的项目。
最近，房产君走访市场了解到，就有多个楼盘收回了优惠政策，甚至还有项目表示，过完12月，价格将大概率上调。
所以，一味等待，未必能够如愿以偿，看准机会，及时出手，或许才是更好的选择。
改善，迎来最好的窗口期
如果要问最后一个月的窗口期，什么类型的买家尤其值得关注？房产君的建议是改善型。
其一，就在12月3日，保监会再提保障刚需住房按揭需求，在首套房的基础上，首次提及改善型住房，信号重大。
实际上，近一个月来，银行放款速度和房贷利率已经在明显优化，卖房已经走出了最艰难的时刻。
对于卖一买一的买家而言，显然不会像前几个月完全陷于被动。
数据也在佐证这一事实，刚刚过去的11月，广州二手成交量环比上涨16%。
其二，一手房限价，房源价差缩小，致使优质房源性价比进一步突出，不信？去看看中心区网红盘，往往是好朝向、高楼层的大户型更抢手。
|中海观雲府开盘选盘现场
海珠和天河，你还在犹豫吗？
说到改善，天河、海珠或许仍然是很多朋友举棋不定的选择。
他们都是中心区的顶流，原则上，选择任意一个区域，都不会有错。
但是两个区域气质不同，置业考虑的维度也自然不同。
首先，供应的板块地段价值不同。
天河和海珠，区域都不小，我们不妨把这次分析聚焦到集中供应的板块。
天河主力项目毫无疑问都位于天河东部，如广氮、天河智慧城，它们属于天河中心的扩展板块，与珠江新城驱车距离约15公里左右。
而海珠目前以及未来的供货大头，则位于海珠西部。西部就是海珠发展的策源地。
|有一些风景只属于海珠 @广州房产 细鹏
我们来看一张官方定义的地段价值参考图：
海珠全区疆域都位于第一圈层，西部当然如是，反观天河东部，大部分范围都落于第二圈层。
以老三区为主的第一圈层，毫无疑问，城镇化率更高，人口和资源密度大，价值自然高出一等。
比如海珠西部，无论是名校、大型购物中心、商业街、三甲医院甚至连公园都是现成的，而且历经沉淀。
那么，天河东部的配套呢，不少尚在规划或在建，居住氛围的形成需要付诸等待。
资源的差异，直接决定了两大板块在居住品质上有根本性的差异。
不说老广，就连年轻人，也逐渐体会到海珠难能可贵的宜居属性，在这里穿街走巷，随时都能享用老字号美食；大型肉菜市场环布，家里的厨房不再形同虚设，这种家里家外的烟火气，才是生活本身的真谛。
|海珠西繁华街景 @广州房产 细鹏
其二，一手缺货，二手成交全市最高。
天河、海珠虽然缺货是常态，但海珠的情况显然更甚。
放眼整个海珠，今年一共上市2268套住宅，其中，中海两个项目（中海观澜府、中海观雲府）就占据近1700套，无论是货量的绝对值还是选择性上，都相当有限。
一手如此缺货，很多钟情于海珠的买家，只能转战二手。
据中介协会的数据，上个月海珠二手住宅成交量冠绝广州，拿下884套。
确实，海珠人口密度高居全市TOP3，加上源源不断的外区购买力，置业的需求量有庞大，根本不难想象。
其三，又一宗地块挤入广州最贵地价10强。
就在前天，广州第三批土地交易完毕，海珠依然是价值的担当，天斯地块以楼面地价4.4万/平拍出。
截止至今，在广州地价TOP10排行榜上，海珠一共斩获6宗，可以说是一骑绝尘。
无论熊市、牛市，无论地块门槛几何，海珠宅地都不缺买家，这种价值是用人民币投票出来的。
中海观雲府，机会珍贵在哪里？
在这样的背景下，应该如何把握海珠？
作为新秀的中海观雲府当仁不让。
|中海观雲府方舟客厅实景图
中海观雲府，可以说是下半年哑火的市场上，率先亮起的一道光。
套均价770万，开盘大卖7成，开售两个月，销售额已经超过40亿。
这个数字什么水平？在海珠在售楼盘中稳居第一。
卖得火，不是中海观雲府现阶段值得特别留意的唯一理由。
房产君获得独家消息，项目已经完成年度销售任务，将在明年1月1日上调售价，每平方上调200-1000元/平不等，一套大户型，将高出一辆轿车的费用。
简而言之，要以最高性价比买入中海观雲府，窗口期或许只有最后一个月不到的时间。
|中海观雲府实景图
好了，我们再重新梳理中海观雲府的价值，为什么这个盘值得被拥抱？
中海观雲府位于海珠西部的南洲路，用一个词来形容这里的配套，那就是成熟。
过个马路就是中产最爱的盒马生鲜，熟悉的老城烟火气从每一寸土地冒出。
与此同时，其又位于中大国际创新生态谷的发展范畴，这是海珠“一区一谷一圈”三驾马车之一。
其中，琶洲人工智能和数字经济示范区前景虽好，但是目前几乎无货可售，即将入市的新项目，没有1000万以上也是拿不下来的。
而中大国际创新生态谷最大的优势是扼守珠江后航道。
众所周知，珠江是广州发展的命脉，前航道包含金融城在内，可以开发的江岸线也就5公里左右，珠江后航道接棒早已提上日程，海珠又是堪当大任的要员，独占7公里江岸线，未来将成为广州江岸开发的最核心区域之一。
中大国际创新生态谷的发展，也为中海观雲府带来了成长性。
|来源：海珠区政府
中海观雲府的醇熟还体现在交通。
项目一路之隔就是南洲路地铁站，这是2号线与广佛线的黄金交汇点，通过简单的换乘，5站到珠江新城、7站到琶洲，完全解决CBD精英的轨道出行问题。
|中海观雲府轨道示意图
如果驱车，通过广州大道南前往珠江新城也只需要一首情歌王的时间，这个通勤比天河东部到珠江新城还要高效。
比天河更近珠江新城，是不是没想到？
回归到项目价值。
中海之所以能够成为IP，最大的魅力就是对配套和产品的打造有独到的见解。
来看一张图：
|中海观雲府方舟实景图
这是中海观雲府方舟客厅的实景图，是不是无比的梦幻？
和一般的营销中心不同的是，它不会被拆除，未来是要交给业主使用的，而且所见即所得。
你所看到的书吧、咖啡厅、花艺空间，未来都是承载你的美好生活之地。
只要踏入方舟客厅，一幅幅生动的画面很快浮现在脑海。每次归家，踏入社区，在这里坐上5分钟，紧绷的心情在香气弥漫的咖啡中，慢慢舒缓，这里成为工作和家庭最好的缓冲带。
|中海观雲府方舟实景图
再为爱人带上一束鲜花，让爱的仪式感不止存在于节日中，而是每一天。
当然，还有更丰富的场地。
位于雲端天际的观江会客厅、女王生活馆和轰趴馆，各有各的乐趣，邀请朋友登雲观江，共进下午茶，好一个闲适的周末；圣诞节来了，为孩子策划一场活动，陪伴就是最好的礼物。
海宝农场也是有的，孩子们在家门口就能寓教于乐。
|中海观雲府海宝农场效果图
你甚至不敢相信，中海还为少年们打造了专门的学习空间和运动场地，一来为他们提供静谧的空间温习功课，另一个则为他们强身健体护航，中考来了，自家门口就有训练场地。
细腻至此，超前至此，广州有几家开发商能够？
中海对精英高层次需求的洞察，当然也体现在户型的设计上。
中海观雲府一共拿出了4种户型，面积涵盖86㎡-164㎡不等。
其中，建面约86㎡三房，给年轻人设计了体面的主套，L型阳台，让视野拐了个弯，顿时变得更加温柔，而且门槛也是整个海珠至为亲民的，是年轻人留在老城的上车之选。
目前，3栋新品即将推出，有充裕的高层单位可选，坐拥一流的云端视野，直望小蛮腰。
感受它的视野：
|中海观雲府86㎡户型高层视野实拍图
建面约106㎡三房，是初改家庭的心仪之物了。
其优点在于四开间朝南大宽厅，客厅、主卧、老人房，皆能享受一年四季充足的阳光，而且每一个空间的尺度都足够宽敞。
如果是二胎家庭，那么建面约131㎡的四房，就要好好把握了，这是整个项目最为抢手的明星户型，目前只剩下50套左右。
4.5开间朝南，客厅、卧室连通的270°观景大阳台，把景观面放大了一倍，LDK设计，恰到好处地为宝宝的成长腾挪了空间。
视野也是不俗，广州之窗、浩瀚的珠江尽收眼底。
|中海观雲府东南向131㎡四房视野实拍图
至于建面约164㎡四房，则是一个终极户型的样板。
通过户型图可以看到，LDK空间的连贯性更强了，厨房、餐厅、客厅、L型大阳台，一气呵成，将生活的奢阔感展现得淋漓尽致。
主卧更是进行了“小家化”的设计，足足约40㎡，除了大床、衣帽间、卫浴空间，还有偌大的场地为男女主人的二人世界添姿添彩。
一张懒人沙发，葛优躺变得肆无忌惮。
铺上地毯，这里就是专属的T台。
打开音乐，调好灯光，脚步随音乐而动，又置身于浪漫至极的舞台。
累了，别着急躺下，在旁边的通栏飘窗上，欣赏繁华月色吧，你会感叹生活的美好，真的可以如此简单。
其实在广州，手握七八百万的预算，房子不难买，中海观雲府的珍贵之处，就是在竭尽所能，为精英找回生活的体面和尊贵感，营造更高境界的享受。
好了，关于年底为什么要把握中海观雲府，房产君再分享一则市场动态。
就在明年，中海海珠将有五大项目同时在售，尽显霸主的风采。
其中，据房产君获得的内部消息，中海蚝壳洲地块将打造一线江景大平层，目标是10万+，总价超过2000万，它的面世无疑将进一步提升海珠的价值。
中海观澔府，有望在年底全新入市，坐拥南向江景，与地铁10号线大干围站直线距离约700米，户型涵盖建面约88㎡至126㎡三房四房。
作为首发项目的中海观澜府虽然住宅已经售罄，目前还有南向一线临江大平层在售，优点是不限购，不占住宅名额，是房地产税即将试点背景下的资产配置首选，产品建筑面积约145-338㎡。
|中海观澜府不限购大平层板房实景图
实际上，中海楼盘，从时间动线上看，越在后期，价值越是走高，以中海观澜府为例，2020年10月首波开售，单价6万还可以挑到南向单位，2021年上半年，大户型售价最高超过了9万/平。
最后一个月，对中海观雲府而言，机会不言而喻，要不要把握，相信每个人都有自己的判断。
好了了，房产君专门建了中海海珠购房交流群，对中海项目有兴趣的朋友，可以添加以下二维码入群。
如果群满，添加大嘴，即可入群。